导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流(liú)动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾(zāi)害(hài)综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数(shù)据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地(dì)的(de)住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低的(de)县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数(shù)拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过(guò)一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日(rì)益明(míng)显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会(huì)进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查(chá)的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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