文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)了(le)，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的(de)别建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房老百姓(xìng)的最(zuì)大保(bǎo)护(hù)。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二(èr)次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定arctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目获得政府批(pī)准后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工(gōng)程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大(dà)多数(shù)居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提(tí)升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行(xíng)在银(yín)行开(kāi)设的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明(míng)化机制，且(qiě)银行的责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完(wán)善，出(chū)现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化(huà)的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市(shì)化(huà)配套问(wèn)题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再(zài)适用(yòng)于当时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出(chū)台相关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支持购房(fáng)者，极大(dà)作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国(guó)内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签(qiān)订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现(arctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算xiàn)金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地(dì)产带动的(de)上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道(dào)，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通(tōng)道业务(wù)，占(zhàn)比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的(de)《中国(guó)住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确(què)规定了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供了(le)资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预(yù)付款比例(lì)相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾保护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品房提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权保险公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何(hé)责(zé)任与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程进度(dù)向开发商(shāng)提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获(huò)批(pī)后(hòu)即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公证费和土(tǔ)地(dì)交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户前(qián)经过两道(dào)关(guān)口，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)“预(yù)售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定金的保证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所(suǒ)有开发(fā)商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房(fáng)企重(zhòng)组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正(zhèng)常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大(dà)延(yán)期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看(kàn)，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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