万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开(kāi)发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成(chéng)了共同(tóng)债务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了(le)收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇(qí)妙(miào)地被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割(gē)韭(jiǔ)菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不(bù)良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫(hè)集(jí)团有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这(zhè)些房子实(shí)际上(shàng)都是卖(mài)出(chū)去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现(xiàn)在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国(guó)信达转让这笔不(bù)良债权(quán)回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于(yú)商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经(jīng)成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后(hòu)者由中国(guó)信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团(tuán)既(jì)没有很大(dà)规模(mó)，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度，但却事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼在北京豪宅(zhái)圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一(yī)块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现(xiàn)如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引(yǐn)了(le)不少知(zhī)名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209980.jpg">

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直(zhí)下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后进(jìn)军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的(de)目光(guāng)，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查(chá)查显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易(yì)所官(guān)网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在(zài)实控人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能独善其(qí)身？

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