导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音ng>要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调(diào)查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均(jūn)一间(jiān)房所能(néng)满足(zú)，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出(chū)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害(hài)综合风(fēng)险普(pǔ)查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查(chá)数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民住(笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)（统计局）；二是(shì)居民(mín)住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式(shì)如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达(dá)到了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的(de)住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的(de)流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大(dà)流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城镇居(jū)民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基(jī)础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的(de)生(shēng)活(huó)带来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的(de)老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中(zhōng)心(xīn)城市流(liú)入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素，中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发展水平(píng)的提高(gāo)，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需(xū)冲(chōng)突。房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能(néng)级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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