近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　粗犷，粗旷和粗犷区别在哪ype="#_x0000_t75">

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信(xìn)息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得(dé)的现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分(fēn)配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性(xìng)”双重特(tè)点(diǎn)。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价(jià)值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公(gōng)募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分(fēn)不同，特(tè)粗犷，粗旷和粗犷区别在哪许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能(néng)把“分派”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示(shì)，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产的分(fēn)红(hóng)包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不(bù)再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业(yè)经营、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内(nèi)部(bù)收益率的(de)高低，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分(fēn)红规(guī)模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料(liào)中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 粗犷，粗旷和粗犷区别在哪