5月以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司(sī)市值在(zài)股票资(zī)产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业的(de)持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块(kuài)比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募(mù)对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第78位(wèi)。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并(bìng)非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成(ch上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好éng)共识的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的(de)需(xū)求或将(jiāng)回(huí)落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就(jiù)能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市(shì)占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实(shí)现股(gǔ)价上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实(shí)现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时(shí)的首(shǒu)季(jì)十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续(xù)性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知名机(jī)构在(zài)其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产(chǎn)品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司，一季(jì)报(bào)交出(chū)的(de)也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人(rén)士(shì)分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地(dì)产公(gōng)司(sī)，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的(de)多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民(mín)企(qǐ)来说估(gū)值的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注将受益(yì)于行(xíng)业(yè)集(jí)中度(dù)提升的头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好口等国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在(zài)三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成(chéng)本保持(chí)低位，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出(chū)现的(de)整体下滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力(lì)度(dù)较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城(chéng)市(shì)四月环比三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压(yā)力(lì)、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及(jí)上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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