5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布(bù)的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)排(pái)名最高(gāo)的(de)是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数(shù)量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而(ér)行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容(róng)易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连(lián)续(xù)两茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租(zū)率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上(shàng)看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季(jì)度(dù)他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家(jiā)上(shàng)海区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价值更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的(de)融资成本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营房开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的(de)角度(dù)从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续(xù)观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩(jì)分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季(jì)度(dù)、第三(sān)季(jì)度增长不确(què)定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其(qí)上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及(jí)个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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