文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规(guī)律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平(píng)，比如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么(me)情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一(yī)次(cì)性贷款支付(fù)剩(shèng)余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期(qī)支付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一(yī)定(dìng)会(huì)触(chù)发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入(rù)存量时(shí)代(dài)，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市(shì)场(chǎng)化(huà)改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在(zài)当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金(jīn)融(róng)支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才(cái)能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式(shì)一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加(jiā)，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了(le)民众购(gòu)房的资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的(de)资(zī)金(jīn)问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升(shēng)了(le)对于(yú)预(yù)售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银行开设(shè)的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房(fáng)基(jī)础等城市化配套(tào)问(wèn)题(tí)，才能进一步推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房地产市(shì)场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了(le)房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)行业的发(fā)展。日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕ng>中国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融(róng)、批(pī)发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是(shì)因为住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发(fā)生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银(yín)行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发(fā)企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)如何被挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预(yù)付(fù)资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是(shì)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无(wú)条件返还(hái)，最(zuì)低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)建设(shè)过程中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工程进度(dù)向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合(hé)同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节(jié)内容确认(rèn)无(wú)误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一般(bān)会(huì)在合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机(jī)构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门(mén)项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做(zuò)了(le)统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门(mén)的项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房(fáng)者(zhě)的(de)权(quán)益。资(zī)金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。