5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金(jīn)为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报(bào)统计(jì)，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获(huò)得增持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持(chí)房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首(shǒu)次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步(bù)回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地集(jí)团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房地产(chǎn)已(yǐ)经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于(yú)三四线城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地(dì)产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么(me)投资机会的。但在这几年特殊(shū)的(de)行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积(jī)很(hěn)难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的(de)政策(cè)出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地(dì)产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也指出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的(de)时代已经(jīng)过(guò)去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的(de)阿(ā)尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的(de)个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来(lái)后日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公(gōng)司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名第二的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其(qí)第一季(jì)度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？民(mín)营(yíng)地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能(néng)力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在(zài)三(sān)个(gè)方面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿(ná)地份额(é)持续提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也(yě)是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要(yào)集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年(nián)一季度(dù)市场(chǎng)恢(huī)复(fù)但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下(xià)游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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