导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人均(jūn)一(yī)间房所能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还(hái)有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置(zhì)业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国(guó)家(jiā)有着(zhe)不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供(gōng)给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完(wán)全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套(tào)住宅，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存(cún)量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流(liú)动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动(dòng)人(rén)口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很大(dà)的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均(jūn)可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施(shī)配(pèi)套差、没有或(huò)少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密(mì)切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查的是(shì)人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值(zhí)可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

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