5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表(biǎo)的(de)机构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市(shì)值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的(de)持股(gǔ)比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房地(dì)产是(shì)复(fù)苏(sū)链上最后(hòu)一环(huán)，且(qiě)首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行(xíng)业(yè)也(yě)出现了(le)一(yī)些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了(le)，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这(zhè)样的(de)认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期p>

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入(rù)统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易(yì)日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度(dù)的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在(zài)前十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出(chū)的(de)也是(shì)一份(fèn)报喜的(de)成绩(jì)单(dān)：首季公司(sī)实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)行列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前(qián)房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过(guò)程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的(de)提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对(duì)较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的(de)增长，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临(lín)着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压(yā)力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及(jí)上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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