OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步(bù)启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区国资(zī)委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其(qí)实(shí)不(bù)动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其(qí)内(nèi)外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技的事(shì)件继(jì)续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格(gé)开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上看(kàn)，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露(lù)张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭(zāo)遇(yù)突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二(èr)级(jí)市场价格(gé)出现波动。”一位(wèi)业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的(de)原因，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目(mù)短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随着(zhe)二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多(duō)重因素影响，不好判断价格(gé)是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人(rén)士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其(qí)实(shí)有些隐含收益率高(gāo)的产品具(jù)备一定的投资价(jià)值(zhí)，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随(suí)着经济(jì)复苏(sū)的(de)步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金执行董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区类资(zī)产(chǎn)就回(huí)调(diào)不(bù)少了(le)，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还(hái)是(shì)落到(dào)租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在(zài)随后(hòu)召(zhào)开(kāi)的业绩说明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事(shì)项进行了解释说(shuō)明(míng)，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和(hé)线(xiàn)下的扩募(mù)说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和(hé)合同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅过了不到(dào)三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人(rén)坦(tǎn)言(yán)，事(shì)发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了沟通和核(hé)实(shí)工作，并同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负(fù)责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面(miàn)积超过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一(yī)些重要(yào)租户(hù)。虽然收了三(sān)个(gè)月履约保证金给了我们一些(xiē)空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的态度(dù)，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时(shí)间(河北保定技校排名，保定技校前十名jiān)赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项目一(yī)季(jì)度(dù)末也(yě)有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多储备租户，之前的(de)空(kōng)置(zhì)率为何(hé)未能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释，张江光大园一直以来(lái)都坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和换租都属于(yú)正常情(qíng)况，而这次(cì)项目的(de)大租户(hù)退租(zū)正好发生在(zài)市场活跃度的短期低(dī)点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也作了(le)一定的资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光(guāng)大园项目在给租户的(de)分隔空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵(guì)一(yī)些，张(zhāng)江光大园单(dān)层(céng)以一千(qiān)平的(de)面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的(de)物业(yè)。租户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身(shēn)需(xū)求和预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完(wán)成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表示，张河北保定技校排名，保定技校前十名江集团和张江高科目(mù)前在管资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)其(qí)他(tā)在开发的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区(qū)产业空间(jiān)资产(chǎn)上(shàng)市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资(zī)本平台和(hé)它未(wèi)来(lái)的发展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要(yào)的(de)一(yī)步，眼下我们(men)可能(néng)面临(lín)了一(yī)些(xiē)突发(fā)情况需要解(jiě)决，但(dàn)是(shì)这和(hé)我们在(zài)张江科学城这三十年建设发展过(guò)程(chéng)中所经历的相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当(dāng)前突(tū)发事件的所有负(fù)面影(yǐng)响，维持(chí)预(yù)期和市(shì)场的信心。”

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