饱受争议的(de)二手(shǒu)房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总局联合发(fā)布了关于规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存(cún)在利(lì)用房(fáng)源(yuán)客源优势(shì)收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息(xī)等问题，加重(zhòng)交易当事(shì)人(rén)负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务(wù)内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等十(shí)方面(miàn)，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市发展，一二(èr)线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交(jiāo)易成本区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常(cháng)强的(de)专业性(xìng)，居民往往通过(guò)中(zhōng)介来完成。但很多(duō)中介利用(yòng)信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务(wù)在(zài)内的相(xiāng)关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主体进行规(guī)范和秩序(xù)整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项(xiàng)工作(zuò)的意义(yì)更大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行业区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来(yè)关注最(zuì)多(duō)的一(yī)个话题(tí)，便(biàn)是房地产经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部(bù)门主要监(jiān)管(guǎn)的(de)重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)，部(bù)分价值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪(jì)服务(wù)收费上，两部(bù)门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的(de)原则(zé)实行分档定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方(fāng)共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关(guān)于房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北京市执行(xíng)的(de)2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少数特别复杂(zá)的(de)住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基(jī)础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房(fáng)中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介服务等(děng)57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少由(yóu)各中介(jiè)机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服(fú)务过程中对收费标(biāo)准进行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价(jià)即可(kě)。而房地产经纪服务(wù)机构在(zài)具(jù)体收取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价(jià)值及工资(zī)标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于(yú)明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠(qú)道，公示(shì)服务(wù)项目、服(fú)务内容(róng)和收费标(biāo)准，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本(běn)服务和(hé)延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收(shōu)费金(jīn)额，由当(dāng)事(shì)人(rén)签字(zì)确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同(tóng)市(shì)场监管等部门(mén)采取约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门会同有关部门依(yī)法查处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价(jià)格(gé)和反垄(lǒng)断(duàn)法(fǎ)律法规的(de)行(xíng区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来)为。对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区(qū)总(zǒng)裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的经纪机(jī)构，但对市(shì)场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各(gè)家收(shōu)费(fèi)普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪服务(wù)费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文件而非规(guī)定，未来如何(hé)具体认定其中的细(xì)则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如(rú)产权(quán)抵押、不(bù)同税费(fèi)等都可能对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服(fú)务行业的(de)专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居(jū)客研(yán)究院研究(jiū)总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由(yóu)上下家(jiā)各(gè)支付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市(shì)的二手房(fáng)交易(yì)过程中，往往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因(yīn)部分购(gòu)房者处(chù)于弱势地位，从而会出(chū)现(xiàn)中介费(fèi)及税费均由购(gòu)房者(zhě)来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过(guò)转嫁的(de)方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司(sī)将其视为向购(gòu)房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会利(lì)用(yòng)其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际上(shàng)相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅有利于提(tí)高交易(yì)中操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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