万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这(zhè)个(gè)位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追(zhuī)债(zhài)，中国信达(dá)为了(le)收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区(qū)位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司(sī)不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗(àn)藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是(shì)“未(wèi)出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本(běn)都是(shì)北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些(xiē)业(yè)主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已(yǐ)经查(chá)封(fēng)的(de)可以向法院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法院关于(yú)商品房消费(fèi)者权利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确了(le)购房(fáng)人(rén)的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支(zhī)付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余价(jià)款的(de)，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中(zhōng)国信达(dá)申请不(bù)良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已(yǐ)经成(chéng)为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北(běi)京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年的(de)“双料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是(shì)当时有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推(tuī)出(chū)了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今(jīn)沦(lún)落(luò)到这个地步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务(wù)危(wēi)机。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫(hè)为什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押陆(lù)续质威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得(dé)到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质(zhì)押手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经(jīng)营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金(jī威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家n)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不(bù)过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身？

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