万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这(zhè)个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出(chū)，业(yè)主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置(zhì)的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报(bào)道属(shǔ)实(shí)，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是一方水等于多少升，一方水等于多少升水“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)一方水等于多少升，一方水等于多少升水查封的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查(chá)封，同时(shí)可以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付(fù)了(le)部分(fēn)价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套房(fáng)子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际(jì)信托有限责(zé)任公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团进入北京的第(dì)一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名(míng)房企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的(de)融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院(yuàn)一(yī)套300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开(kāi)发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如(rú)知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，被执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落(luò)到(dào)这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的(de)目一方水等于多少升，一方水等于多少升水光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一(yī)直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权(quán)交易所官(guān)网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和(hé)中赫的(de)经营状况(kuàng)却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北(běi)京国(guó)安，又如(rú)何能独善其身？

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