导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房(fáng)地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人(rén)口普查调查(chá)数据(jù)显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延(yán)续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在(zài)不(bù)断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)当下房(fáng)地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并(bìng)未(wèi)公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十(shí)年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的(de)三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等(děng)因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会在母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求(qiú)，造成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的(de)流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会(huì)占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满足(zú)庞(páng)大流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的生活带(dài)来(lái)了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足(zú)19平方(fāng)米，不及全(quán)国人(rén)均(jūn)水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理g>户均(jūn)已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释(shì)放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致户数(shù)会(huì)因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分(fēn)化不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。