饱受争议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监管总局(jú)联合发布(bù)了关(guān)于规范房(fáng)地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势(shì)收取(qǔ)过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人(rén)信息等问题，加重交易(yì)当(dāng)事人(rén)负(fù)担、侵害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门(mén)从加(jiā)强从业(yè)主体管理、明确(què)经纪(jì)服务内容、合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实行明码标价等(děng)十(shí)方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究中心首(shǒu)席(xí)研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居(jū)民(mín)来(lái)说(shuō)属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较(jiào)长，具有非常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来完成。但很(hěn)多中介利(lì)用信(xìn)息不对称等问题，将(jiāng)非必兔子一年生几窝，兔子一年生几窝,一窝几只要的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负(fù)担，而且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为及其主体(tǐ)进(jìn)行(xíng)规(guī)范和秩序(xù)整顿(dùn)，是(shì)房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最(zuì)多的一个话题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部(bù)门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋(wū)交易过程中，部分价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不低的(de)中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费上(shàng)，两部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务收费标(biāo)准的最早依(yī)据是(shì)1995年(nián)国家(jiā)计委建设(shè)部下(xià)发的(de)《关于房地产中介服务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费(fèi)，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执(zhí)行的(de)2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商同(tóng)意，可在(zài)规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北京二手房(fáng)中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中介服务等57个(gè)政府定(dìng)价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构在(zài)实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进行明(míng)码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构(gòu)在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适(shì)的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题(tí)，两部门在(zài)此次意(yì)见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费(fèi)标准，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸(shēn)服(fú)务，应当分别明(míng)确(què)服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出(chū)具收(shōu)费清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同(tóng)有关部门(mén)依(yī)法查处不按规(guī)定(dìng)明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费等(děng)违反(fǎn)价(jià)格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行为。对(duì)房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信息(xī)，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依法依规纳入(rù)国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价(jià)，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，合(hé)理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普宅(zhá兔子一年生几窝，兔子一年生几窝,一窝几只i)本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加上经纪(jì)服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各(gè)城市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房(fáng)很多房源在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)行业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样(yàng)的情(qíng)形(xíng)，因(yīn)部分购房(fáng)者(zhě)处(chù)于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费(fèi)及(jí)税费均由(yóu)购房者来承担。即(jí)使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公(gōng)司(sī)将其视为向购房(fáng)者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再(zài)次向房(fáng)东收取(qǔ)费(fèi)用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实(shí)际上(shàng)相当于变相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收费，不仅有利于(yú)提(tí)高交易中操作的(de)透明度，也有利于(yú)房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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