饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交易(yì)中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合(hé)发布(bù)了关于(yú)规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构存在利用房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明(míng)确经纪服(fú)务内(nèi)容(róng)、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明(míng)码标(biāo)价等(děng)十方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师(shī)张大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二(èr)线城市二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省(shěng)城规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低(dī)的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居民(mín)往往通过中介来完(wán)成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交易过程(chéng)中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪(jì)服务在内(nèi)的相关(guān)市(shì)场交易行为及其主体进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业(yè)关注最多(duō)的一(yī)个话(huà)题(tí)，便是房地产经纪(jì)服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对(duì)房地产经(jīng)纪服务收费及(jí)中介交易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率计(jì)算，一套(tào)1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构要(yào)合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方共同承(chéng)担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即(jí)根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定(dìng)的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机(jī)构(gòu)自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用(yòng)过(guò)程中，相关(guān)监管部门当前并(bìng)未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于(yú)明码标价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提(tí)及(jí)，房地(dì)产经纪机构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所或渠(qú)道，公示服(fú)务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不(bù)得混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的基本(běn)服务和延伸(shēn)服务，应(yīng)当分别明确服务项目和(hé)收费标准。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费前应当(dāng)向(xiàng)交易当事人出具收费清单(dān)，列(liè)明收费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事(shì)人签字(zì)确认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高于市场(chǎng)平兔子一年生几窝，兔子一年生几窝,一窝几只均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会同市(shì)场监管等部门(mén)采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场监管部门(mén)会(huì)同有(yǒu)关(guān)部门依(yī)法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入国家企业(yè)信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪宅的(de)中介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高的(de)经纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅(zhái)本来收(shōu)费(fèi)就不同，各家收费普遍在(zài)合理范(fàn兔子一年生几窝，兔子一年生几窝,一窝几只)围内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而(ér)非(fēi)规定，未来(lái)如何具体认定其中(zhōng)的(de)细则，还(hái)需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于(yú)二(èr)手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖(mài)过(guò)程中，原本应(yīng)该(gāi)由上下家各支(zhī)付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的(de)情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而(ér)会出现中(zhōng)介费(fèi)及(jí)税费均由(yóu)购房者来(lái)承担(dān)。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部(bù)分费用也可能(néng)通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产中介公司(sī)将其视(shì)为向购房者单边收费的(de)行(xíng)为。部分中介公司(sī)可能(néng)会(huì)利(lì)用其支配地(dì)位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次(cì)向房(fáng)东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门(mén)提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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