万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在(zài)莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本都是(shì)北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确(què)实已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么(me)，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回(huí)本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合(hé)起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权(quán)利(lì)保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确(què)了(le)购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付(fù)请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价款的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实(shí)际支付剩(shèng)余(yú)价款(kuǎn)的(de)，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅李宇春的现任丈夫是谁圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的(de)天(tiān)价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出了(le)8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的(de)开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为(wèi)什么(me)又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质(zhì)记(jì)录。质权人(rén)包括海金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京产(chǎn)权(quán)交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解(jiě)资(zī)金压(yā)力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在(zài)持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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