导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡(héng)，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需(xū)求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着(zhe)不(bù)小差距(jù)，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，这是过(guò)去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害(hài)综(zōng)合风(fēng)险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关(guān)数(shù)据有两处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城(微信二维码收款限额是多少，个人收款码一天可以收多少笔chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包(bāo)含现(xiàn)房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅(zhái)套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国城乡人(rén)口流(liú)动(dòng)调(diào)查(chá)数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动(dòng)人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥(yōng)有的(de)住宅面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭(tíng)界定(dìng)为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数(shù)不(bù)断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小(xiǎ微信二维码收款限额是多少，个人收款码一天可以收多少笔o)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作(zuò)会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可(kě)能(néng)超(chāo)预期。

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