导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持(chí)续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部(bù)披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城(chéng)市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二(èr)手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我(wǒ)们(men像火花像蝴蝶段绍荣是谁杀的)测算出(chū)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的(de)直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计(jì)算的城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能(néng)完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均(jūn)住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到当前(qián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用既有统计(jì)数据，大(dà)致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家(jiā)庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们(men)需要(yào)进一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都(dōu)是(shì)商品住(zhù)宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味(wèi)着住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房(fáng)价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国(guó)的城镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小，当然(rán)这与(像火花像蝴蝶段绍荣是谁杀的yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家像火花像蝴蝶段绍荣是谁杀的庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若(ruò)去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模(mó)的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改善性需(xū)求依(yī)然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和(hé)老旧(jiù)二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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