万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于(yú)北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)独善其身是什么意思啊 独善其身是褒义还是贬义么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

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　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的(de)顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债(zhài)权总(zǒng)额高达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务(wù)人(rén)。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道(dào)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出(chū)售(shòu)”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经的报(bào)道证(zhèng)实(shí)了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房(fáng)子(zi)抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合(hé)作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确(què)实已经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同(tóng)时(shí)可以联合(hé)起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式(shì)明确(què)了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目(mù)的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上(shàng)是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还(hái)会被(bèi)业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已(yǐ)经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名度，但却在(zài)北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场独善其身是什么意思啊 独善其身是褒义还是贬义(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了(le)北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端(duān)的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出(chū)背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而(ér)追(zhuī)根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型之路(lù)并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易(yì)所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的(de)北(běi)京国安，又如何能独(dú)善其身？

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