近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提(tí)醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期(qī)后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份(fèn)额持有人(rén)实际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施(shī)基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合(hé)并(bìng)后(hòu)基金年度可(kě)分配金额(é)以(yǐ)现金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字>

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利(lì)息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有一(yī)定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额(é)的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派(pài)的是(shì)本金与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产权(quán)类(lèi)两大资产(chǎn)类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了(le)利(lì)润分配和本金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含(hán)“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二(èr)级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的(de)分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单(dān)价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(ch杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字ǎn)投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目(mù)底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的(de)经营活(huó)动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现金净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公(gōng)募(mù)基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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