OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市(shì)场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关(guān)负责(zé)人也表示，近期已同步(bù)启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较(jiào)大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开，此后二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的(de)8只产(chǎn)业园区基(jī)础设(shè)施(shī)REITs中，仅博(bó)时(shí)招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报中已经披(pī)露张江光(guāng)大(dà)园项目出租率有(yǒu)所下(xià)降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的(de)原因，最近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会(huì)从根本练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益上(shàng)影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示，目(mù)前随着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价(jià)格是(shì)不是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二(èr)级(jí)市场跌幅较大(dà)，其(qí)实有些(xiē)隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值，很适(shì)合稳健类(lèi)投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经济复苏(sū)的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执行董(dǒng)事(shì)高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终(zhōng)能顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳过(guò)度(dù)对经营(yíng)现金流没有造成(chéng)大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利空下(xià)调至得这么(me)急、这(zhè)么(me)深(shēn)，加上前期本身园区(qū)类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是(shì)落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方(fāng)之(zhī)一，练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益目(mù)前(qián)未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技(jì)后续(xù)情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披露的张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目出租率下(xià)降事(shì)项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的(de)业绩(jì)说(shuō)明(míng)会(huì)中(zhōng)管理人就相关(guān)事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上和(hé)线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会(huì)上，运营(yíng)团队表示了对张江光(guāng)大园(yuán)项目的(de)信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈(tán)判(pàn)中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然(rán)确实始(shǐ)料(liào)未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的(de)第一时间(jiān)即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同步启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业(yè)客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过(guò)了2万方。从意(yì)向储备转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过(guò)签署租赁意向书来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证(zhèng)金给了我们一(yī)些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目(mù)一(yī)季度末(mò)也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益(yì)人有那么(me)多储(chǔ)备租户，之前(qián)的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)解(jiě)释，张江(jiāng)光大(dà)园一直以来(lái)都坚持以市场化(huà)运营为导向，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租户的(de)调租(zū)和换租都属于(yú)正常情况，而(ér)这次项目的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的(de)短期(qī)低点(diǎn)，目前(qián)市场情(qíng)况已有所好转。在(zài)看(kàn)到出租(zū)率下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时修(xiū)复后，张江这边(biān)也作了一(yī)定的(de)资源调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项(xiàng)目在(zài)给(gěi)租户的(de)分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面也有(yǒu)一(yī)些差异(yì)化(huà)，张润大(dà)厦(shà)多(duō)是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层(céng)以(yǐ)一千平的面(miàn)积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以后，新老资(zī)产的(de)管理人都变(biàn)成了一(yī)家(jiā)，后(hòu)续我们在资源(yuán)共享和联(lián)合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集团和张江(jiāng)高科目(mù)前(qián)在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开(kāi)发(fā)的储(chǔ)备(bèi)项目(mù)，这(zhè)些(xiē)都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资(zī)源。“我们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示(shì)，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基金(jīn)扩容的第一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是(shì)这(zhè)和(hé)我们在张(zhāng)江(jiāng)科学(xué)城这(zhè)三十(shí)年建设(shè)发展过程(chéng)中所(suǒ)经历(lì)的相(xiāng)比，只能算是一个(gè)非常(cháng)小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前(qián)突(tū)发(fā)事(shì)件的(de)所有负面影响，维(wéi)持预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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