文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确(què)表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付(fù)完(wán)首(shǒu)付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严(yán)格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国(guó)务院发(fā)展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资(zī)金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了(le)制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时(shí)中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套(tào)取监管账户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺(quē)问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑(yí)是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关(guān)于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了(le)房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度(dù)加(jiā)快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设中的(de)房(fáng)屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别于中(zhōng)国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记(jì)和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重(zhòng)要作用(yòng)，不(bù)仅解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗>房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银(yín)行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过(guò)与购房者签(qiān)订的(de)预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过(guò)去房(fáng)地产大(dà)开发(fā)时代的(de)高周转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，美国(guó)为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房(fáng)设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一(yī)名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的(de)方式(shì)，但是(shì)交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般会在合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商，即(jí)资金(jīn)在(zài)进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白(bái)，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多(duō)不超20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的(de)剩余(yú)房(fáng)款在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和(hé)人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。