OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科(kē)技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技的事(shì)件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)R李宇春的现任丈夫是谁EIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级(jí)市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目又李宇春的现任丈夫是谁(yòu)遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导致二(èr)级市(shì)场价格出现波(bō)动。”一位业内(nèi)人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的(de)原因，最近几个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二(èr)级(jí)市场价格(gé)下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本(běn)面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素(sù)影响，不好判断价格(gé)是不是(shì)已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实(shí)有(yǒu)些(xiē)隐含(hán)收益率高的(de)产品具备一定的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步(bù)伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如(rú)星对(duì)此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对(duì)经营(yíng)现金流没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调(diào)至得(dé)这(zhè)么(me)急(jí)、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响多(duō)大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目(mù)前未(wèi)收到(dào)哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大(dà)园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出(chū)现回(huí)落(luò)。在随后召开的(de)业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事项进行(xíng)了解(jiě)释说明(míng)，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线下(xià)的(de)扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的(de)考(kǎo)验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的(de)原始权益(yì)人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租(zū)户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术(shù)等产业客户，租(zū)赁意(yì)向面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一(yī)些重(zhòng)要(yào)租户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场负责的(de)态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些(xiē)面积在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同(tóng)区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有那(nà)么多(duō)储备租户，之前(qián)的空置(zhì)率为何未(wèi)能得到李宇春的现任丈夫是谁解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和换(huàn)租(zū)都属于正常情况，而这次项目的大租户退租(zū)正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点，目前(qián)市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得(dé)到(dào)及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和(hé)张江光大园项目在(zài)给(gěi)租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有一些(xiē)差(chà)异化(huà)，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成新度高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平(píng)的(de)面积为主，还有一些独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算(suàn)挑选区(qū)域内的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更(gèng)加(jiā)充分发挥(huī)协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高科目(mù)前在(zài)管资(zī)产约五百万方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空(kōng)间资产上市平(píng)台目标的坚实(shí)后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平(píng)台和(hé)它未来的发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实现基(jī)金扩容的第(dì)一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可(kě)能面临(lín)了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这(zhè)和我们(men)在张(zhāng)江科学城这(zhè)三十(shí)年建设发展过程(chéng)中所经(jīng)历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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