OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情(qíng)况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期已同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于(yú)张(zhāng)润大厦(shà)是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响其内外(wài)价值，投(tóu)资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技的(de)事(shì)件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后(hòu)二级市场价(jià)格开始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日二级市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产业园区基(jī)础设施R圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式EITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发(fā)事(shì)件，因此导致(zhì)二级(jí)市场价格出现波(bō)动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式从根本上影响其(qí)内外价(jià)值。

　　他(tā)也同(tóng)时表(biǎo)示，目(mù)前随着二级市场价(jià)格下(xià)跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到(dào)一定(dìng)释放，但是价格涨跌会(huì)受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)影响，不好(hǎo)判(pàn)断(duàn)价格是不是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率高的(de)产品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺(shùn)利解(jiě)决(jué)招商，平稳过(guò)度对(duì)经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的张江光大园项目出租率下降事(shì)项(xiàng)，一度二级市(shì)场价(jià)格(gé)出现回落。在随后(hòu)召开的业绩(jì)说明会中管理人就相关事项进行了解释说明(míng)，市(shì)场(chǎng)信(xìn)心(xīn)得到了一定(dìng)提振，二(èr)级(jí)市场价格表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团(tuán)队表示了(le)对(duì)张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新(xīn)的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟(gōu)通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启动了(le)应急(jí)预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大(dà)厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新区国(guó)资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为(wèi)实(shí)际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收(shōu)了(le)三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负(fù)责的态度，我们肯(kěn)定要(yào)全力与(yǔ)时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面积在短(duǎn)期内完(wán)成去(qù)化。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一(yī)季度末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园(yuán)一(yī)直以(yǐ)来都坚持以市场(chǎng)化(huà)运营(yíng)为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户(hù)的调租(zū)和(hé)换租都属(shǔ)于(yú)正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租户退租(zū)正好(hǎo)发生在市场活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在(zài)看(kàn)到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的(de)资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租(zū)金水平等方面也有(yǒu)一些差异(yì)化(huà)，张润(rùn)大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些(xiē)，单价也(yě)贵(guì)一(yī)些(xiē)，张(zhāng)江光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还(hái)有一(yī)些独栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会(huì)根据自身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营销方(fāng)面(miàn)能(néng)更加充分发(fā)挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责人表示，张(zhāng)江集(jí)团和张江高(gāo)科目前(qián)在管资产约五百万方，还有一些其他(tā)在开发的(de)储备项(xiàng)目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式(zào)张江园区产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾(dùn)和(hé)储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平台和(hé)它未来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可(kě)能面(miàn)临(lín)了(le)一(yī)些(xiē)突发(fā)情况需要解决，但是(shì)这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发(fā)展过(guò)程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的(de)所有负(fù)面影(yǐng)响，维持预期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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