饱受争议的二手房交易(yì)中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐渐得到监(jiān)管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发(fā)布了关于(yú)规范(fàn)房地产经(jīng)纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机(jī)构存在(zài)利(lì)用房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过(guò)高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个(gè)人信息(xī)等问题(tí)，加(jiā)重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分析(xī)师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商(shāng)过(guò)渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的(de)专业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介(jiè)来完成。但(dàn)很多(duō)中介(jiè)利用(yòng)信息不对称等(děng)问题(tí)，将非必(bì)要(yào)的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民(mín)造(zào)成(chéng)额外的(de)负担，而且这些服务事(shì)项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括(kuò)经纪(jì)服务在内的相(xiāng)关(guān)市(shì)场(chǎng)交易行(xíng)为(wèi)及其(qí)主体进(jìn)行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房(fáng)地产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音进这项(xiàng)工(gōng)作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪服务收费及(jí)中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部(bù)分(fēn)价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中(zhō意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音ng)介(jiè)费。以北京某房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务(wù)收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服(fú)务收费标准的(de)最(zuì)早(zǎo)依据是(shì)1995年(nián)国家计委建设部下发的(de)《关于(yú)房地(dì)产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六(liù)条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即(jí)根(gēn)据这(zhè)样的规(guī)定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政府定(dìng)价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实(shí)际收取费用过(guò)程中(zhōng)，相关监管部门当前并(bìng)未明(míng)确具体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在服务过(guò)程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综合计(jì)算出(chū)合适(shì)的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端(duān)等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构提(tí)供的基本服务和延伸(shēn)服(fú)务，应当(dāng)分别明确服务(wù)项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构收费前(qián)应当向交易(yì)当事(shì)人出具(jù)收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场(chǎng)平均(jūn)水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会(huì)同(tóng)市场监管(guǎn)等部(bù)门采取约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点监管。市场监管部门(mén)会(huì)同有(yǒu)关部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定明(míng)码标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费等违反价格和(hé)反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规(guī)信(xìn)息(xī)，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法依(yī)规纳入国家企业(yè)信用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是否意(yì)味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)，主要(yào)还(hái)是(shì)规范行业，打(dǎ)击(jī)收费(fèi)过高的经纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如(rú)何具(jù)体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还(hái)需要看(kàn)各城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域的(de)调整改善、规范化，有利(lì)于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专(zhuān)业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一(yī)些热点城市的二(èr)手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购(gòu)房者处于弱势(shì)地位，从而会(huì)出现中介(jiè)费及税费均由购(gòu)房者(zhě)来承(chéng)担。即(jí)使一(yī)些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其(qí)视(shì)为向购房者单(dān)边收费的(de)行为(wèi)。部分中介公司可能(néng)会利用(yòng)其支(zhī)配地位，在(zài)原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推(tuī)高了房(fáng)价。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)，不仅有(yǒu)利(lì)于提(tí)高交易中(zhōng)操作的(de)透明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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