近两年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产权类项目世界上女性最开放的是哪个国家(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素(sù)的(de)综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的(de)重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固(gù)定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活力(lì)的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的(de)修正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得(dé)公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两大资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也(yě)是(shì)变动的(de)，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需(x世界上女性最开放的是哪个国家ū)要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格(gé)和(hé)分红(hóng)有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意(yì)，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后(hòu)通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在基础(chǔ)资(zī)产的估值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量(liàng)是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的(de)资(zī)产可(kě)以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的(de)高(gāo)低，对(duì)产权类的(de)资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投(tóu)资者关(guān)注(zhù)有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的(de)可供(gōng)分配(pèi)金额(é)预测(cè)。投资(zī)者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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