万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉(l一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克ā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象(xiàng)的那(nà)么(me)简单。

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　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的(de)抵(dǐ)押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的(de)是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面上(shàng)看(kàn)，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并实际(jì)占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价(jià)款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经(jīng)查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人(rén)民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由(yóu)中国(guó)信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没(méi)有很(hěn)高的(de)国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫(hè)置地(dì)推(tuī)出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了(le)市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人士，如(rú)知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过(guò)多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安(一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克ān)的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的(de)经营状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善其(qí)身？

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