5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代(dài)已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值(zhí)在(zài)股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告(gào)别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上(shàng)实(shí)发(fā)展的(de)主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度，其(qí)实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季(jì)度(dù)的(de)收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从(cóng)第一季(jì)度十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在(zài)发展的大(dà)好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产运(yùn)营(yíng)能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路(lù)的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额(é)持续提(tí)升(shēng)，再(zài)次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心(xīn)城(chéng)市，投资(zī)力度较大(dà)。投(tóu)资(zī)的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的(de)、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的(de)基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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