导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上住(zhù)建部(bù)披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突(tū)然(rán)激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存(cún)量数据并(bìng)未公布(bù)，我(wǒ)们二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不(bù)能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两(liǎng)处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计(jì)算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大(dà)致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截(jié)止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动(dòng)人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的(de)生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民(mín)带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的(de)一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗面积仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗(zài)住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面(miàn)积(jī)为40平，即(jí)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济(jì)发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到(dào)买房租房(fáng)，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买经济适(shì)用房(fáng)和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有(yǒu)着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局(jú)限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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