导读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布(bù)中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户(hù)户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来(lái)新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露(lù)全(quán)国已有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到(dào)底是供(gōng)给过剩(shèng)，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测(cè)算思路(lù)、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有(yǒu)两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略(lüè)不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和购买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日(rì)本的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流(liú)动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占(zhàn)据两套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价(jià)较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法满足(zú)庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在(zài)未来(lái)大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居(jū)室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方(fāng)米的(de)家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国(guó)未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要(yào)受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济(jì)工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持(chí)住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)其他(tā)国家依旧(jiù)存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随着经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将(jiāng)是(shì)住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据调查的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其(qí)增(zēng)速恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因可(kě)能(néng)超预期。

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