万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的(de)神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫(hè)集团成了(le)共同债务人被中国(guó)信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债(zhài)权(quán)转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司北(běi)京市(shì)分公司（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明(míng)这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集(jí)团(tuán)早就(jiù)把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信(xìn)达(dá)转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还(hái)是(shì)债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发(fā)商(shāng)，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达申请不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子(zi)公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的(de)国民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京(jīng)当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的(de)价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了(le)体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东cow的复数怎么写的，cow的复数英语怎么读家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿(ná)下北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那么(me)中(zhōng)赫(hè)集团拿下北(běi)京国(guó)安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NOcow的复数怎么写的，cow的复数英语怎么读，NO!如果真(zhēn)的(de)是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质(zhì)押(yā)，据(jù)企查(chá)查(chá)显示，目(mù)前(qián)中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官(guān)网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次(cì)与(yǔ)中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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