5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的(de)机构对于(yú)这(zhè)一(yī)板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公(gōng)布(bù)的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房(fáng)地产板(bǎn)块一(yī)季度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是(shì)万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难再出(chū)现了(le)，2022年(nián)光是居民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出(chū)清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就是(shì)强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排(pái)名(míng)前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交(jiāo)易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后(hòu)疫情时(shí)代(dài)出(chū)租率复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较(jiào)多(duō)（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较(jiào)低(dī)的融(róng)资(zī)成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自(zì)身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示(shì)，业绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一些不确(què)定(dìng)性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味(wèi)着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的(de)基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地凸(tū)显出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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