近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们(men)也(yě)提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权(quán)分(fēn)红目(mù)前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的(de)时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年(nián)度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相对高(gāo)的(de)收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股(gǔ)票(piào)和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行(xíng)计(jì)算。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对(duì)分红前后基(jī)金份额(é)净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在(zài)基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提(tí)是本(běn)金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的(de)“分(fēn)红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的(de)现金分(fēn)红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时(shí)，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层(céng)资(zī)产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑(zhù)的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时(shí)点，多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别(bié)。经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来(lái)自底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多(duō)重因(yīn)素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会载(zài)明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的(de)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预(yù)测进行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析，结合(hé)经济(jì)及市场的(de)实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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