饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)总局联(lián)合发布了关于规(guī)范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过(guò)高(gāo)费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人(rén)信息等问题，加重交易当事(shì)人负(fù)担(dān)、侵(qīn)害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合(hé)理确定(dìng)经纪服(fú)务收费(fèi)、严格实行明码标价等十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策(cè)研究中(zhōng)心首席(xí)研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居民来说属(shǔ)于金额(é)不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的(de)专业性，居民(mín)往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利(lì)用信息不对称等(děng)问题(tí)，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民(mín)造(zào)成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经(jīng)纪服务在(zài)内的相关(guān)市场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的(de)意义(yì)更大(dà)，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市(shì)场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的一个话(huà)题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关(guān)部门(mén)主要监管(guǎn)的重点，将是对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费及中介交易进(jìn)行(xíng)规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程(chéng)中，部分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早(zǎo)依据(jù)是(shì)1995年国家计(jì)委建设部下(xià)发(fā)的《关于房地产(chǎn)中介服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市(shì)执行的2014年更(gèng)新后的收费标(biāo)准，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超(chāo)儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介(jiè)服务等57个(gè)政府儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在实际(jì)收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关监管部(bù)门当前并未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程(chéng)中对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在具体收(shōu)取过(guò)程(chéng)中，会结合(hé)房屋价(jià)值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出合适的中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题(tí)，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在(zài)经营门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地(dì)产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目(mù)和收费(fèi)标准。房地(dì)产经(jīng)纪机构收费(fèi)前(qián)应当(dāng)向交易当事人出(chū)具收费(fèi)清单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的(de)房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部(bù)门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格(gé)和(hé)反垄断(duàn)法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪(jì)机构相关违法违规(guī)信息，市(shì)场监(jiān)管部门(mén)要依法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业信(xìn)用信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，是否意味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价(jià)，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打击(jī)收(shōu)费(fèi)过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费(fèi)普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪(jì)服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性(xìng)质儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各(gè)城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康发(fā)展。同时，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权(quán)抵押(yā)、不同(tóng)税(shuì)费等都可能对交(jiāo)易(yì)产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专(zhuān)业性提(tí)出(chū)更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究(jiū)总(zǒng)监(jiān)陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该由上下家各(gè)支付一半的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市的二手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因(yīn)部分购房者(zhě)处(chù)于(yú)弱势地位，从(cóng)而会(huì)出(chū)现中介费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房(fáng)东(dōng)愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式(shì)，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司(sī)将(jiāng)其视为向购房者单(dān)边收费的(de)行为。部分(fēn)中介公司可能(néng)会利(lì)用其(qí)支配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收费(fèi)的基础上(shàng)，再(zài)次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房(fáng)价。两部(bù)门(mén)提出严禁(jìn)操(cāo)纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高(gāo)交易中(zhōng)操作的透明(míng)度(dù)，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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