万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国(guó)信达(dá)为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的(de)处(chù)置主体是中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司是芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实(shí)，说明这些房子实际(jì)上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的(de)可(kě)以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公(gōng)布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权利保护(hù)问题的(de)批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以(yǐ)及(jí)其他债权的(de)，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公(芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗gōng)司(sī)成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名(míng)房(fáng)企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当(dāng)年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵(kē)成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它(tā)远远超(chāo)过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗trong>中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)将其手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权(quán)出(chū)质记录(lù)。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善其身？

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