近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本(běn)金的(de)归还，在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的时(shí)应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来(lái)源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素的(de)综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要来自(zì)基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负(f贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句ù)责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度(dù)可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设(shè)施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这类产品(pǐn)的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在(zài)有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期(qī)，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格(gé)走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是(shì)对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的(de)特性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金(jīn)之(zhī)上的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个(gè)部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红差(chà)异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资(zī)标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同(tóng)而(ér)形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品(pǐn)的二(èr)级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金额包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到(dào)期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设(shè)反映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观(guān)察和评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露(lù)的经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济(jì)及(jí)市场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基(jī)金上述(shù)负责人也(yě)称。

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