5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季报统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房(fáng)地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的(de)是(shì)招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集(jí)团(tuán)退出(chū)百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括(kuò)房地(dì)产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还(hái)需要(yào)有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经过去(qù)，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入(rù)到(dào)供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过去(qù)了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰(qià)好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名(míng)第一(yī)的上(shàng)实(shí)发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨(zhǎng姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些)停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业(yè)务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对其布局(jú)的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是(sh姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些ì)上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸(xī)引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度(dù)十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富(fù)国(guó)中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经(jīng)历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃(dǔ)定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测(cè)算(suàn)对(duì)应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在(zài)70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察(chá)国(guó)企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实(shí)现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复(fù)但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下(xià)游产业(yè)链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的(de)基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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