文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天经地(dì)义(yì)。当然(rán)二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预(yù)售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获(huò)得(dé)政府批准后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在(zài)中国住(zhù)房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是(shì)个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居(阅历是什么意思jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的(de)重大措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形成的(de)专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金(jīn)周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康(kāng)发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求(qiú)开发商(shāng)在(zài)预售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为(wèi)了防(fáng)止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的(de)国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑(yí)是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预(yù)售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而(ér)言(yán)，预售制商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国(guó)内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了(le)居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十(shí)年(nián)时间走完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地(dì)房地产历(lì)经二十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁荣(róng)，行(xíng)业各项(xiàng)指标大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年(niá阅历是什么意思n)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增(zēng)加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致(zhì)银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的(de)比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商品是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发(fā)商发(fā)生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的(de)预售合(hé)同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能(néng)力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没(méi)有统一(yī)的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计算(suàn)重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续(xù)建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合(hé)格(gé)并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的(de)信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利(lì)益，银(yín)行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国(guó)没(méi)有规(guī)定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零(líng)首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司(sī)针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交易(yì)中的房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必(bì)须经过房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相(xiāng)关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其(qí)他预(yù)先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加(jiā)而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护(hù)购房(fáng)者(zhě)的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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