万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人(rén)被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他(tā)们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北(bě九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示i)京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分(fēn)讨债(zhài)的(de)故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么(me)中国信达的(de)拍卖(mài)页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释(shì)的方(fāng)式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目(mù)的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债(zhài)权(quán)的(de)，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如(rú)果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公司(sī)成为了(le)唯一股东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过(guò)这(zhè)些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了(le)中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落(luò)到(dào)这个地(dì)步，其(qí)实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在(zài)今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个(gè)转折(zhé)点，就(jiù)在(zài)于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手(sh九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示ǒu)中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其(qí)实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行(xíng九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示)人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国(guó)安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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