5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金(jīn)一季报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业的(de)持(chí)股比(bǐ)例(lì)也同步回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得(dé)以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环(huán)，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似河北属于南方还是北方 河北属于北方吗的行业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还(hái)是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用(yòng)风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其(qí)实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局的(de)例(lì)子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了(le)知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依(yī)然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司，一季(jì)报交(jiāo)出(chū)的也是河北属于南方还是北方 河北属于北方吗一份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地(dì)供(gōng)给较(jiào)多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产(chǎn)行业(yè)的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的(de)融资成(chéng)本(běn)，优质(zhì)的(de)开发(fā)资源和(hé)良好(hǎo)的不动(dòng)产资(zī)产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债(zhài)务关(guān)系等(děng)问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提(tí)升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而(ér河北属于南方还是北方 河北属于北方吗)《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其(qí)是在(zài)2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够(gòu)推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在(zài)内的绝(jué)大多(duō)数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及(jí)市场(chǎng)的(de)去库(kù)存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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