文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时(shí)代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个(gè)技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助(zhù)于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购买期(qī)房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度(dù)在(zài)完全交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格(gé)的(de)资金监管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进(jìn)入存(cún)量时代，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发(fā)展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成(chéng)的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地(dì)产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了(le)核心的住(zhù)房供不应求的(de)问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能力(lì)把项目(mù)完(wán)成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住(zhù)房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分(fēn)配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能(néng)已拿(ná)到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中国(guó)内地(dì)城镇居(jū)民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基(jī)本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到(dào)有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内(nèi)地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼00后初中学历很丢人吗盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥(féi)等(děng)城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金(jīn)流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环(huán)高(gāo)周转模(mó)式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方(fāng)式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或(huò)第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提(tí)供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定(dìng)金(jīn)一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交付(fù)前(qián)资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平(p00后初中学历很丢人吗íng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据(jù)工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分动机(jī)监(jiān)管开发商施(shī)工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可(kě)在支付(fù)房款前申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔(péi)偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.300后初中学历很丢人吗 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束(shù)后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白(bái)，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发(fā)商必(bì)须完成定(dìng)金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是(shì)定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门(mén)的项目(mù)资金(jīn)账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋(wū)建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前(qián)房地产到(dào)了(le)政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力(lì)的金融(róng)工具支(zhī)持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付(fù)环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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