OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩(kuò)大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发(fā)布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负责人也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值，投资(zī)者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价(jià)格开始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来(lái)，华(huá)安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同(tóng)程度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披(pī)露张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突(tū)发事件，因此(cǐ)导致二级市(shì)场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出(chū)，但是，不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随(suí)着二级(jí)市场价格(gé)下跌，风险也得到一定(dìng)释(shì)放，但是(shì)价格涨跌会受到基本(běn)面(miàn)、情绪面等多重因素(sù)影响，不(bù)好判(pàn)断价格是不(bù)是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具备一定(dìng)的(de)投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的(de)步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资(zī)价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回(huí)调不少了(le)，这就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调(diào)，最终还是落到租金收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募(mù)路上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议(yì)的(de)通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的(de)张江光大园项目(mù)出租率下(xià)降事项，一度二级市(shì)场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随后召开的业(yè)绩说明(míng)会中管理(lǐ)人(rén)就(jiù)相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队(duì)表示了对张江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心(xīn)，预(yù)计签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三周的(de)时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息的(de)第(dì)一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍(shào)说(shuō)，目融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写前储备租户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息(xī)技术等产业客(kè)户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过(guò)了(le)2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意(yì)向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽(suī)然收(shōu)了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责(zé)的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要(yào)全力与时间(jiān)赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在短期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人有(yǒu)那么(me)多(duō)储备租户，之前的(de)空置率(lǜ)为何未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解释，张江光(guāng)大园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市场化(huà)运营为导向，历(lì)史运营表(biǎo)现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属于正常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目(mù)的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市(shì)场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得(dé)到及时(shí)修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在(zài)给租户的(de)分隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一(yī)些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成(chéng)新度高一些，单(dān)价也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单层以一千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑(tiāo)选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的(de)管(guǎn)理人(rén)都变成了一家，后(hòu)续我们在资(zī)源共(gòng)享和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园(yuán)区产(chǎn)业空(kōng)间资产上市平(píng)台目标(biāo)的(de)坚(jiān)实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本(běn)平(píng)台和(hé)它未来的发(fā)展。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩(kuò)容(róng)的(de)第一步，也是(shì)至关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临了一些(xiē)突发(fā)情况需要解(jiě)决，但(dàn)是(shì)这和我们在张江科学城这三十(shí)年建设发展过程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除(chú)万难(nán)，尽一切可(kě)能化解当前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负(fù)面(miàn)影响，维持预期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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