一线城(chéng)市，也不端着了。

　　昨天，深圳(zhèn)取(qǔ)消(xiāo)二手房指导价的消息在房产圈刷屏了。

　　这条消息为什么这么重(zhòng)要？首先二手房指导价被称为“核(hé)弹级(jí)”政策，其次深圳几乎是最后一个还(hái)在“认真(zhēn)”实(shí)施(shī)这条政策的城(chéng)市(shì)，最后深圳是房价(jià)前(qián)三的核心城(chéng)市。所以，深(shēn)圳的一举一动都(dōu)具有风向标意义。

　　有(yǒu)分(fēn)析人士指出，深圳二手房指(zhǐ)导价如果取消，首先有利于深(shēn)圳二手(shǒu)房(fáng)回暖(nuǎn)，然后二手房回暖有利于深(shēn)圳楼市总体(tǐ)回暖，最(zuì)后(hòu)深圳楼市回暖有利于全国(guó)楼市回(huí)暖....

　　看吧(ba)，这妥妥的“蝴蝶(dié)效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天(tiān)，深圳疯传“二手房指(zhǐ)导(dǎo)价”正式结束。传言称：二手房贷款不按官方参考价（指导(dǎo)价），银行核(hé)定房价以网签备(bèi)案(àn)价和评估价孰低为准(zhǔn)。

　　自(zì)此，参考价真正变成了“参考价(jià)”。

　　目(mù)前没有看到官方文(wén)件。据证券时(shí)报(bào)21日消(xiāo)息，目前(qián)深圳多家大行表示(shì)“尚未(wèi)接(jiē)到正(zhèng)式通知，目前仍按参考价办理按揭”。所以还需要持(chí)续的(de)关注。

　　易(yì)居研究院(yuàn)研(yán)究(jiū)总(zǒng)监严跃进认为，本次政(zhèng)策大概率为真，更多体现为(wèi)银行贷款等领域(yù)按照新的规则进(jìn)行，但(dàn)不会出(chū)台(tái)正式文件(jiàn)。

　　有时候(hòu)，有些事(shì)情，是不用发文件(jiàn)的(de)。毕(bì)竟可(kě)以“窗(chuāng)口指(zhǐ)导(dǎo)”。

　　2021年2月8日，深圳楼市(shì)二手房(fáng)指导价(jià)横空(kōng)出世。当时，深(shēn)圳(zhèn)一(yī)口气公布了(le)全市3595个(gè)小区的参考价，很多南山、福(fú)田、宝安(ān)中心区的(de)高价盘(pán)，直接按照当(dāng)时的(de)市场价打了5折、6折来“指导”，银行(xíng)只能(néng)按照指导价(jià)来计算首付、发放贷款。

　　当时大家还不觉得厉害(hài)，但经(jīng)历了(le)这两年的痛苦，才深知为啥叫做(zuò)——“核(hé)弹级”。

　　举个例(lì)子，市场价1000万的(de)房子，如果不“指导”，可(kě)以首付3成即(jí)30卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗0万(wàn)；如果指(zhǐ)导价(jià)打七折(zhé)即700万，那么首付3成210万，加上需要全款支(zhī)付的部(bù)分，实际首付(fù)去到了(le)510万(wàn)，相当于(yú)首付5成了(le)（多给210万(wàn)首付）。这直接让大批(pī)量买家，失去了购房(fáng)能力，相(xiāng)当(dāng)于(yú)强(qiáng)势“降杠(gāng)杆(gān)”。

　　自深圳(zhèn)推行二(èr)手(shǒu)房参考价(jià)以后，东(dōng)莞、宁波(bō)、成都、三亚、西安、合肥、广州等10多个城市(shì)陆续跟进。事实(shí)也确实证(zhèng)明了(le)，这条政策的“核弹”级(jí)别。

　　到(dào)了2021年10月，根据安居客的(de)统(tǒng)计，实施二手(shǒu)房指导(dǎo)价的10个城市，有8个挂牌价(jià)降了。

　　2022年(nián)受到疫情的(de)影响，二手房更是(shì)惨不(bù)忍睹。以2022年12月数据为例，全国70个大中城市(shì)房价只有6个(gè)同比上涨，其他(tā)的泥沙俱(jù)下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉重代价

　　据深圳乐有家研究中心(xīn)数据(jù)显示：成(chéng)交量上，二手房指导价出台当年，深圳(zhèn)二手住宅成交(jiāo)量同(tóng)比下滑57％。2022年继续腰斩，成交(jiāo)量同比(bǐ)下滑47％，全年成交量仅2.2万套(tào)，创近二十年最低记录，相较2020市场高(gāo)峰(fēng)缩水近八成。

　　价(jià)格方面，与(yǔ)二手房指导价发布当(dāng)月(yuè)相比，如(rú)今二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂牌价(jià)低于及接近参考价的房源占比大幅增加。2023年一季度，深圳各区二手房成交TOP10小(xiǎo)区中，过半(bàn)成交价低于参考价。

　　只有真实(shí)经(jīng)历其中(zhōng)的人，才能(néng)深切的感知其威力(lì)。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓的(de)新闻不绝于耳。

　　据(jù)说一(yī)位(wèi)码(mǎ)农三年前高杠(gāng)杆(gān)买(mǎi)了(le)2套华润(rùn)城(chéng)，月(yuè)供(gōng)12万，最终亏损1000万破产。据媒体(tǐ)推测，如果案例属实，买家的实(shí)际(jì)购(gòu)房成本高达(dá)20万/平，目前价(jià)格(gé)跌至14万/平，叠加这三年的(de)房贷和(hé)持有成本，差不多亏损超(chāo)千万。

　　深圳一大批人(rén)这两年(nián)感受到了太多“心酸”。二手房成交量创下(xià)多年新(xīn)低，学(xué)区(qū)房(fáng)神话(huà)不再，房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)的日子难过(guò)，投资客挥泪斩仓....

　　在(zài)稳楼市的基调下，2022年以来，实施了二手房指导价的(de)城市陆陆续续(xù)低调(diào)退出(chū)，目(mù)前(qián)只(zhǐ)有深圳(zhèn)还是最后的(de)“堡垒”。

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　　“风向标”意义明显(xiǎn)

　　最(zuì)近一线城市也不端着了。

　　近日，北(běi)京在房山区试点多子女家庭(tíng)和职住平衡家庭购房(fáng)支(zhī)持政(zhèng)策。上海也考虑予(yǔ)以多孩家庭在新房计分制度政策上的支持。

　　从最新公布(bù)的(de)3月份70个大中城市商品(pǐn)住宅销售价格(gé)变动(dòng)情况来看，广州、深圳的新(xīn)房(fáng)、二手房价格仍(réng)然(rán)是同比去年依然是下降的。

　　北京、上(shàng)海(hǎi)已经同比增长了(le)，其他二线城市如杭州、成都、南京、合肥等城(chéng)市(shì)价(jià)格都是同比(bǐ)上涨的(de)。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事实上，上(shàng)面可能(néng)更(gèng)急。3月份，两部门联合发文，全面推动二(èr)手(shǒu)房“带押过(guò)户(hù)”全国实施，这是一条被(bèi)广泛好评的(de)新政(zhèng)。对于激活二手房交易，具有定海神针(zhēn)般的(de)作(zuò)用。

　　住建(jiàn)部部长(zhǎng)倪(ní)虹近日更(gèng)是(shì)指出：建筑业、房地(dì)产企业要发挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作用。回归到常识，从字面(miàn)理解(jiě)一下卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗这(zhè)两个(gè)词，意思就是——顶梁柱如果不行了(le)，上面不就塌了(le)嘛？压舱石(shí)如果压不住(zhù)，小船不就翻了？

　　也许，今年扶持楼市的政策(cè)，还有一大(dà)波正在路上...

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