文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可(kě)以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月时(shí)间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完(wán)全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是(shì)以客(kè)户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在国务(wù)院发展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了(le)分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造(zào)商(shāng)的(de)资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低(dī)投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)一大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管理部(bù)门提升了(le)对于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责(zé)任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代(dài)，中国(guó)内地面临(lín)住(zhù)房需(xū)求(qiú)大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房(fáng)基础等城(chéng)市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企(qǐ)业(yè)将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付(fù)清(qīng)首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的(de)按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地(dì)的(de)开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供(gōng)应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十(shí)年时间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的(de)带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完(wán)全(quán)拉动的投资占全(quán)社(shè)会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号制是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和(hé)银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的合(hé)同关(guān)系，如果开发(fā)商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向(xiàng)开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或(huò)短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却(què)被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的(de)资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资(zī)金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者(zhě)支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银(yín)行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地(dì)交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分(fēn)，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号有开(kāi)发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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