万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成(chéng)了共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达(dá)追债(zhài)，中国信(xìn)达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信(xìn)达(dá)在(zài)京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的(de)是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子(zi)实(shí)际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没(méi)有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是(shì)北京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万柳书(shū)院的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良债权(quán)回(huí)本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执(zhí)行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购(gòu)房(fáng)款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了(le)部(bù)分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付(fù)剩余(yú)价款(kuǎn)的(de)，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中(zhōng)国信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万(wàn)科(kē)等大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无(wú)论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超(chāo)过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发(fā)的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在(zài)于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集(jí)团从中信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下(xià)北京国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花(huā)费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建(12岁小女孩拔萝卜怎么拔，拔萝卜又叫又疼的过程jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫12岁小女孩拔萝卜怎么拔，拔萝卜又叫又疼的过程(fū)妇还(hái)在持续质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行(xíng)10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其(qí)身？

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