文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能(néng)实现房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商(shāng)品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前(qián)进(jìn)行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平，所以(yǐ)不如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以客户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售(shòu)，也解(jiě)决了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付(fù)款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大特(tè)色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的(de)监(jiān)管，即(jí)要求开发(fā)商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业(yè)化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对内(nèi)地房地产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房(fán白凉粉是什么东西在哪可以买到呢 白凉粉是凉性的吗g)企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题(tí)，开发(fā)商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的(de)商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的(de)形(xíng)式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对(duì)中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进(jìn)入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(白凉粉是什么东西在哪可以买到呢 白凉粉是凉性的吗kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地产带(dài)动(dòng)的(de)上下(xià)游(yóu)产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社(shè)会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银(yín)行(xíng)不良率大幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富(fù)效应渠道(dào)，根(gēn)据我们(men)的《中国(guó)住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市(shì)值(zhí)高，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对(duì)行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的(de)预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的(de)坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当(dāng)用(yòng)于有关的(de)工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来(lái)全国(guó)并没有统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付(fù)的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方(fāng)式(shì)支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交(jiāo)付质量(liàng)的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保(bǎo)险公司的(de)信托账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过(guò)程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提(tí)供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期(qī)支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环(huán)节内容(róng)确认无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经(jīng)过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么(me)是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融(róng)机构或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的(de)保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)交付给购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资(zī)金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的(de)选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情(qíng)况提(tí)供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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