OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级市场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江R造梦西游3宠物技能几级领悟EIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人(rén)相关负责人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了(le)应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此后(hòu)二(èr)级市场价格开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利(lì)消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市(shì)的8只产业园区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所(suǒ)下(xià)降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二(èr)级市场价(jià)格(gé)出现波动。”一(yī)位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日场内资(zī)金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根(gēn)本(běn)上影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到(dào)一(yī)定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基(jī)本面、情绪面(miàn)等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格(gé)是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有些隐含(hán)收益率高(gāo)的(de)产品具备一定的(de)投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)造梦西游3宠物技能几级领悟私募基金执行董事高(gāo)如(rú)星对(duì)此(cǐ)表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下(xià)调至得(dé)这么急、这么(me)深，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资(zī)产就回(huí)调不少了(le)，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计园(yuán)区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露的(de)张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率下降(jiàng)事项，一(yī)度二级(jí)市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说(shuō)明(míng)会中管(guǎn)理人(rén)就(jiù)相关事项进行了解释说明，市(shì)场信心(xīn)得(dé)到了一定提振，二级市(shì)场价格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和(hé)线下的扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团队(duì)表(biǎo)示(shì)了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化(huà)后，项目出租(zū)率将得到回升(shēng)。没想到(dào)仅过了不到(dào)三周的(de)时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事(shì)发突然确实(shí)始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一(yī)时间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及(jí)储备(bèi)租(zū)户情(qíng)况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍说，目(mù)前储备租(zū)户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备(bèi)转化(huà)为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履(lǚ)约保证金给了我们(men)一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定(dìng)要全(quán)力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关(guān)负责人(rén)说道(dào)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同区域(yù)的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多(duō)储备租户，之前的空置(zhì)率为何未(wèi)能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的(de)调(diào)租和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大租户退租(zū)正好发生在市场活跃(yuè)度(dù)的短期(qī)低点(diǎn)，目(mù)前市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到(dào)及时(shí)修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定的资(zī)源调(diào)配和(hé)倾斜，引入了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江光大(dà)园项(xiàng)目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大(dà)厦(shà)多(duō)是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也(yě)会根据自身(shēn)需(xū)求和预算挑选区域内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资(zī)源共(gòng)享和联合(hé)营销方面能(néng)更(gèng)加充(chōng)分(fēn)发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信可(kě)以做得更(gèng)好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业空间(jiān)资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这次(cì)扩募是(shì)我(wǒ)们实(shí)现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是至关(guān)重要(yào)的(de)一步，眼下我们可(kě)能面临了一(yī)些(xiē)突发情况需要解决(jué)，但是这和我们(men)在(zài)张江科学城这三十年建(jiàn)设(shè)发展过(guò)程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个非(fēi)常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当前(qián)突发事(shì)件的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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